В Санкт-Петербурге и Ленинградской области формат BTS (built-to-suit), при котором девелопер строит объекты под конкретные требования арендаторов или покупателей, становится всё более востребованным с начала 2010-х годов. Особенно активно эта модель развивается на рынке складской и производственной недвижимости, в то время как офисный сегмент остаётся менее охваченным.
- BTS — строительство под заказчика с учётом индивидуальных технических требований.
- Складская недвижимость в СПб: 20% площадей — BTS, рост сделок с 2019 года.
- Маркетплейсы доминируют в BTS-сделках последних лет.
- Офисный BTS менее популярен из-за ограниченного числа крупных клиентов.
- Производственный сегмент — перспективное направление для BTS с высокой спецификой запросов.
Особенности развития BTS в складском сегменте
Складской рынок Петербурга и области за последние 10 лет значительно вырос. По данным NF Group, к 2026 году общий объём качественной складской недвижимости достигнет 6,4 млн м², из которых около 20% — проекты в формате BTS. После стабильного роста с 2013 по 2018 годы, начиная с 2019-го, наблюдается резкое увеличение спроса: среднегодовой объём BTS-сделок вырос с 43,5 тыс. м² до 187 тыс. м².
Лидерами сегмента ранее были ретейл и логистика, но в последние три года маркетплейсы значительно увеличили долю BTS-запросов — 592 тыс. м² с 2021 по 2023 год, превысив совокупный результат других отраслей за восемь лет до этого.
| Показатель | Период | Объём BTS (м²) |
|---|---|---|
| Среднегодовой объём BTS-сделок | 2013–2018 | 43,5 тыс. |
| Среднегодовой объём BTS-сделок | 2019–2025 | 187 тыс. |
| Объём BTS маркетплейсов | 2021–2023 | 592 тыс. |
| Объём складских помещений, изменённых с BTS на спекулятивные | на конец 2023 | 901 тыс. |
| Прогноз валового предложения складов | середина 2026 | 723 тыс. |
Однако значительная часть BTS-зданий изменила статус на спекулятивные из-за пересмотра планов арендаторами, что привело к избытку предложения и замедлению роста арендных ставок. Также наблюдается сдвиг в структуре сделок: если в 2023 году все BTS-контракты были арендными, то в 2024–2025 годах преобладают сделки купли-продажи из-за дороговизны долгосрочного финансирования.
Офисный и производственный сегменты: ниши и перспективы
В отличие от складского рынка, BTS в офисном сегменте Санкт-Петербурга не получил широкого распространения. Основная причина — ограниченное количество крупных клиентов, готовых инвестировать в долгосрочное строительство. Часто выгоднее арендовать готовые помещения или приобретать здания с последующей адаптацией, учитывая длительный цикл строительства и высокие риски нестандартных планировок.
Производственный сегмент, наоборот, становится ключевой областью для BTS с учётом специфики требований. К концу 2025 года объём производственных площадей достиг 2,6 млн м², при этом вакантность составляет около 10%. За год было заключено сделок на сумму свыше 90 тыс. м², что ниже показателей 2024 года.
Технические требования заказчиков весьма разнообразны: от грузоподъёмного оборудования и усиленных полов до нестандартных высот потолков, особых температурных режимов и высокого энергопотребления. В крупных проектах востребованы площади от 3 до 10 тыс. м², с индивидуальными параметрами, в то время как арендаторы предпочитают меньшие блоки от 500 до 1000 м².
- Потребность в специализированных производственных объектах растёт.
- Качество существующих площадей часто не соответствует современным требованиям.
- Собственное строительство и государственная поддержка — ключевые факторы развития BTS в производстве.
- Девелоперы всё чаще выступают консультантами, помогая формировать технические задания и оптимизировать проекты.
Таким образом, BTS в Петербурге и области развивается разнопланово: складской сектор проходит фазу стабилизации, офисный рынок остаётся нишевым, а производственный — приобретает всё большее значение благодаря высокой индивидуализации и поддержке проектов с учётом специфики заказчиков.